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L’Arrêté du 26 septembre 2016 pose les nouvelles catégories de prêts immobiliers à retenir pour le calcul du taux plafond de l’usure.

Le Code de la consommation précise que « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues […] » (article L. 314-6 du Code de la consommation).

Les crédits immobiliers à taux fixes, aux particuliers ou les crédits aux particuliers de montant supérieurs à 75.000 euros (article L. 313-1 du Code de la consommation) sont affinés en trois catégories de taux d’usure (TU), selon leur durée initiale (ou « maturité« ):

• prêts à taux fixe de moins de dix années,
• prêts à taux fixe d’une durée de dix années à moins de vingt années,
• prêts à taux fixe de durée initiale supérieure à vingt années.

Les catégories principales de crédits immobiliers, du point de vue du taux de l’usure, demeurent (Arrêté du 24 août 2006) :

• prêts à taux fixe,
• prêts à taux variable,
• prêts-relais.

La nouvelle déclinaison de prêts immobiliers à taux fixes et de leurs taux d’usure respectifs, déclinés par maturités, entre en vigueur le 1er janvier 2017.

Pour déterminer les seuils d’usure, la Banque de France se fonde sur les taux du marché des crédits. La Banque de France enquête chaque trimestre et collecte auprès des établissements de crédit les données nécessaires au calcul des taux effectifs moyens (TEM). Ce calcul est effectué selon une moyenne arithmétique simple des taux effectifs globaux observés (depuis le 1er octobre 2016, pour les crédits immobiliers : des TAEG). Les prêts dont les taux sont réglementés, administrés ou bonifiés par l’Etat ne sont pas pris en compte dans ce calcul (article D. 314-16 du Code de la consommation).

Le taux d’usure d’une catégorie de prêt se fonde sur ce Taux Effectif Moyen (TEM) constaté dans le marché, augmenté d’un tiers.

Tout crédit immobilier dont le TAEG dépasserait de plus d’un tiers le taux effectif moyen constaté, serait supérieur au seuil de l’usure, illégal et sanctionné. La sanction civile conduit le prêteur à rembourser les intérêts excessifs ; les perceptions excessives d’intérêts sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance.  Si la créance est éteinte en capital et intérêts, les sommes indûment perçues sont restituées avec intérêts légaux à compter du jour où elles ont été payées (article L. 341-48 du Code de la consommation).

Du point de vue de la sanction pénale, « le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d’apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt usuraire ou d’un prêt qui deviendrait usuraire […] du fait de son concours est puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 euros » (article L. 341-50 du Code monétaire et financier). Des peines complémentaires sont possibles.

Les taux d’usure en vigueur sont publiés pour le trimestre à venir. Ils sont accessibles par internet, sur la page du site de la Banque de France dédiée aux taux d’usure.

La création innovante et inattendue de trois nouvelles catégories de prêts immobiliers à taux fixes pour le taux de l’usure, engagée avec une assez faible communication, produira nécessairement un impact sur les taux des crédits aux particuliers, qui auront à s’ajuster selon cette nouvelle typologie.

Les emprunteurs particuliers peuvent connaître les taux d’usure, soit en consultant le site de la Banque de France, soit en interrogeant les prêteurs. Car « les prêteurs doivent porter à la connaissance des emprunteurs les seuils de l’usure correspondant aux prêts qu’ils leur proposent. Les établissements de crédit tiennent cette information à la disposition de leur clientèle comme pour les conditions générales de banque […] » (article D. 314-17 du Code de la consommation).

Un Rapport d’évaluation de l’incidence ces trois catégories sur l’évolution des taux d’usure, et sur les taux pratiqués par les établissements prêteurs auprès des particuliers, sera réalisé au 1er octobre 2019. Il permettra de mieux cerner l’apport de cette méthode de fixation des taux d’usure en crédits immobiliers, à taux fixe, aux particuliers.