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Un train de normes nouvelles arrive. À grande vitesse. Conçu juste après la débâcle bancaire de 2008, il vise à améliorer l’octroi et la commercialisation des crédits immobiliers. La solvabilité de l’emprunteur est, plus que jamais, au centre du renforcement des obligations des professionnels, avec des standards qui affecteront directement les pratiques des IOBSP.

Cinquante articles exactement, trois annexes, cinquante pages : la Directive portant « sur les contrats de crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel » poursuit son atterrissage en Droit français. Partie d’une analyse assez lucide des accidents du crédit immobilier en Europe, il n’est pas exagéré de dire qu’elle contient des normes bâties sur des postulats qui tiennent bien peu compte de la transformation active de la distribution bancaire et de la place des IOBSP.

Plusieurs groupes de mesures peuvent être distingués. La solvabilité, par exemple : le professionnel devra procéder à l’évaluation plus poussée, plus motivée, bref, plus « rigoureuse » (art. 18 de la Directive) de la solvabilité de l’emprunteur, c’est-à-dire, la « probabilité qu’il remplisse ses obligations au terme du contrat de crédit ». Déjà bien installée pour les Courtiers-IOBSP, cette extension de la rigueur d’analyse aux prêteurs est bienvenue.

Du point de vue des obligations des professionnels : arrivent de fortes évolutions, aux conséquences qui seront à découvrir, en matière de devoir de mise en garde/d’explication et de devoir de conseil. Comme beaucoup d’analystes le voient pour le crédit à la consommation (art. L. 311-8 du Code de la consommation), le devoir d’explication et celui de mise en garde sont, de fait, réunis. De plus, la notion très française d’emprunteur « averti » est gommée, comme en crédit à la consommation. Le devoir de mise en garde/d’explication est dû à tous les emprunteurs. Enfin, les professionnels, prêteurs et distributeurs, doivent proposer un crédit « adapté » (art. 18 § 5 de la Directive), partant de la « situation concrète » de l’emprunteur potentiel : le devoir de conseil généralisé en crédit n’a jamais été si proche. La Directive introduit, d’ailleurs, un régime de conseil en crédits (art. 22), indépendant de la commercialisation des contrats, appelé à un beau développement.

Enfin, en se limitant à une sommaire approche, mentionnons la question –sensible- de la rémunération des professionnels est davantage précisée. Les règles de conduite s’épaississent. L’intérêt de l’emprunteur entre parmi les obligations professionnelles (art. 7 de la Directive). Aussi, la rémunération des IOBSP par les Etablissements de crédits, ainsi que les systèmes de rémunérations internes aux IOBSP, ne doivent pas aller à l’encontre de l’intérêt du client.

Autant d’éléments qui montrent à quel point cette transposition, délicate, doit être finement équilibrée.

Car un exercice de transposition devrait être l’occasion d’une forte ambition normative. Le crédit immobilier, par son importance économique, justifierait cette ambition. Celle-ci peut porter, d’une part, sur la mise en cohérence du Code de la consommation et de la Jurisprudence, par la clarification des principes, en serait-ce que par un basique effort de vocabulaire ou de définitions. Et, d’autre part, sur un juste équilibre des obligations des prêteurs et des distributeurs, notamment, par une prise de position explicite sur la généralisation du conseil en crédits à tous les distributeurs, quels que soient leurs statuts. Ce serait le meilleur principe de protection des emprunteurs.

II^e partie (novembre 2015) : compétence professionnelle et formation continue, fin du TEG avec le TAEG, la Fiche ESIS ou FISE, le délai de réflexion et impacts à prévoir en Conformité.

Transposée sans grand débat, ni public, ni même entre tous les professionnels concernés, la Directive MCD se traduira pourtant par un profond renouvellement du Code de la consommation (principalement), dès le 21 mars 2016.